LE SEZIONI UNITE A TUTTO CAMPO SUL REGIME DI INVALIDITA’ DELLE DELIBERE CONDOMINIALI

Cassazione civile, Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839 - Pres. Curcio, Lombardo

1. In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto  impossibile  in senso materiale o in senso giuridico – dando  luogo, in questo  secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all’ “ordine pubblico” o al “buon costume”;  al di fuori  di  tali  ipotesi,  le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel  termine  di  cui all’art. 1137 cod. civ.

2. In tema di deliberazioni dell’assemblea  condominiale,  sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di  ripartizione  delle  spese  previsti  dalle legge o dalla convenzione, da valere per  il futuro,  trattandosi  di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ.  e che  è sottratta  al  metodo  maggioritario; sono, invece, meramente  annullabili  le deliberazioni  aventi  ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei  servizi  comuni  adottate  senza  modificare  i criteri generali previsti dalla legge o  dalla  convenzione,  ma  in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari,  che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, cod. civ.